대한변협신문에 게재됐던 "전문분야 이야기" 칼럼을 5회에 걸쳐 올립니다. 

 

오늘은 그 세번째 이야기입니다. 

 

계약법은 부동산법의 초석이고 종착역이다. 그래서 부동산소송에 대한 자신감은 부동산계약법에서 나온다.

그래서 오늘은 부동산소송에서 반드시 알아야 할 계약법의 중요 판례법을 여러분과 공유하려고 한다. 기초 계약법만 다루고 신탁과 분양 등 특수계약은 기초 판례만 언급.

(1) 계약의 성립: 잔금지급시기가 없는 가계약서만으로 매매계약 성립을 인정한 사례(2005다39594)

(2) 계약의 해석: 엄격한 문언해석을 강조한 판례와 문언과 다른 주요사실을 인정한 판례가 모두 있으니, 이 둘을 필요에 맞게 구사할 줄 알아야 한다.

– 엄격한 문언해석을 강조한 판례: ① 처분문서는 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 문서에 표시된 내용을 인정하여야 하므로 매도증서의 기재와 다른 사실을 인정한 것은 그 자체로 위법해(97다2993); ② “최대 노력하겠습니다"라고 기재로는 법적 의무가 인정되지 않아(93다32668); ③ 임대인의 아들이 세입자에게 “보증금은 내가 책임지고 해결하겠으니 걱정하지 말고 기다리라”고 말한 것은 임대차보증금반환의무를 법적으로 부담한다는 것 아니야(99다43486)

– 계약서 문언과 다른 주요사실을 인정한 사례: 95다45125, 93다4908, 2002다11151, 2001다38593, 2006다2490, 2005다34643, 90다카3659.

(3) 거래의 제한: ① 이사회의 심의•의결 없이 한 학교법인 재산의 취득•처분행위, 관할청의 허가 없이 한 의무부담행위는 학교법인이 추인하더라도 무효이나, 사용자책임을 질 수 있어(2014다64752); ② 농지매수인이 농지취득자격증명을 받지 못해도 이행불능 아니고 소유권이전등기청구가 인용됨(2005다59871); ③ 주택공급관계법령을 위반한 주택공급계약도 유효해(97다7264); ④ 주택건설사업주체가 입주자모집공고 후 근저당권을 설정해 준 것은 상대방이 이미 분양된 사실을 알고 있었어도 유효(97다2652); ⑤ 분양권전매금지를 위반한 매매도 유효(92다39112); ⑥ 공장설립법상 처분제한을 위반한 산업용지 양도계약도 유효(94다35527); ⑦ 부동산등기특별조치법의 미등기전매행위 금지를 위반한 중간생략등기 합의도 유효(92다39112. 단 토지거래허가구역은 제외. 96다3982); ⑧ 토지거래허가를 받기 전에는 매매대금 선이행 약정이 있는 경우에도 매매대금 미지급을 이유로 해제할 수 없어(90다12243).

(4) 착오: ① 토지의 현황경계에 관한 착오는 중요부분의 착오(따라서 계약취소 가능. 93다31634); ② 시가에 관한 착오는 중요부분 착오 아니야(90다17927); ③ 지적•평수의 착오는 중요부분 착오 아니야(75다1218); ④ 매도인이 매수인의 잔금대출에 협조해 주기로 약속했다는 사실만으로 잔금지급 방법/계획이 매매계약의 중요한 부분으로 되지 않아(93다55487); ⑤ 매도인이 매매계약을 적법하게 해제한 후라도 매수인은 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있어(95다24982).

(5) 사기: ① 매도인은 목적물의 시가 정보를 고지할 의무 없어(2011다53683); ② 따라서 허위로 시가보다 저렴한/높은 금액을 시가라고 말했어도 사기 아님(2000다54406); ③ 사기로 인한 취소와 손해배상청구는 경합•선택할 수 있으나 중첩적 청구는 안 돼(92다56087, 2004다4851).

(6) 대리: 매매계약 체결 대리권은 대금수령•연기권을 당연히 포함하나(93다39379, 93다39379, 91다43107), 계약해제에 관한 권한은 포함되지 않아(2007다74713).

(7) 계약의 이행•동시이행: ① 이행기를 불확정기한으로 정한 경우에는 그 사실의 발생이 불가능하게 되거나 상당한 기간 내에 그 사실이 발생하지 않은 때에도 이행기가 도래해(2006다24353, 2009다16643); ② 아파트 수분양자는 분양회사의 신용불안, 재산상태의 악화 등을 이유로 중도금 지급을 거절할 수 있어(2004다24106); ③ 매도인의 가압류등기•저당권 말소의무도 매수인의 대금지급의무와 동시이행 관계(2000다8533, 91다23103).

(8) 계약금 해약: ① 말로 하는 이행최고, 매매대금 지급청구소송의 제기는 이행착수 아님(2007다72274, 80다2784); ② 이행기 전에 중도금지급을 위해 어음을 교부한 것은 이행의 착수(2002다46492); ③ 토지거래허가를 받은 것만으로는 이행착수 아님(2008다62427).

(9) 해제•해지: ① 쌍무계약을 해제하려면 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행을 제공하여야 함(단순히 이행의 준비태세를 갖추고 있는 것만으로는 안 됨. 2008다3053); ② 매도인이 매매계약을 해제하기 위하여는, 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 두고 매수인에게 그 뜻을 통지하고 잔금지급과 아울러 이를 수령하여 갈 것을 최고해야 해(91다25703); ③ 다운계약서를 작성해주기로 했더라도, 부수적 채무에 불과하고(따라서 해제사유 안 됨) 소유권이전등기의무와 동시이행 관계 아니야(2014다236410); ④ 채무자가 계약을 이행하지 않을 의사를 명백히 표시한 경우 채권자는 이행기 전이라도 최고 없이 해제할 수 있어(2004다53173); ⑤ 매수인이 매도인의 협조로 건물을 전세놓거나 전매하여 그 대금으로 잔금을 지급하겠다고 한 것은 잔금채무 불이행 의사를 미리 표시한 것(91다21244); 

(10) 공유물에 관한 해제•해지: ① 여러 명의 공유자가 하나의 임대차계약을 체결한 경우 공유자 중 일부만이 해지한 때에는 임대차계약이 유효하게 유지돼(계약해지•해제권의 불가분성); ② 공유자 전원이 그 소유지분 전부를 하나의 매매계약에 의하여 동일한 매수인에게 매도한 경우, 일부 공유자가 그 공유지분에 대한 매매계약만을 해제할 수 있는 경우와 없는 경우(94다59745).

(11) 자동해제: ① 일정한 기간을 정하여 채무이행을 최고함과 동시에 그 기간 내에 이행이 없을 때에는 계약을 해제하겠다는 의사를 표시한 경우에는, 그 기간의 경과로 그 계약은 해제돼(79다1135); ② “매수인이 잔대금 기일까지 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다”는 취지의 약정이 있더라도, 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때 비로소 자동적으로 매매계약이 해제돼(88다카28891(반대특약 인정사례: 91다32022); ③ ‘중도금 지급의무 불이행시 매매계약을 무효로 한다’는 특약이 있는 경우, 그 불이행 자체로써 계약은 자동적으로 해제돼(중도금은 선이행의무. 91다13717).

(12) 손해배상의 범위: ① 매수인으로부터 매매대금을 약정한 기일에 지급받지 못한 결과, 매도인이 다시 제3자로부터 부동산을 매수하고 그 잔대금을 지급하지 못하여 계약금을 몰수 당한 손해는 특별손해(91다25369); ② 영업용 물건이 멸실/손괴된 경우, 그 교환가치 외에 대체물건 마련/수리를 위한 기간 동안의 휴업손해도 통상손해야(2001다82507); ③ 영업용 건물이 파손된 경우, 철거•신축 기간 뿐 아니라 철거 여부의 판단을 위한 기간도 휴업손해의 배상이 요구되는 기간에 포함돼(2003다20909); ④ 이행이익의 일부로서 그 계약이 이행되리라고 믿고 지출한 비용(신뢰이익)의 배상을 청구할 수 있어(2003다15501); ⑤ 위약벌은 감액할 수는 없으나, 그 내용이 과도하게 무거울 때에는 공서양속 위반으로 일부/전부가 무효야(2013다63257).

(13) 매도인의 담보책임

– 공익사업 시행자가 취득한 토지에 폐기물이 매립되어 있는 경우, 협의취득(승계취득)한 경우에는 담보책임을 물을 수 있고(2002다51586), 수용재결로 취득한 경우(원시취득)에는 물을 수 없어(98다58511).

– 매수인의 대금거절권: ① 매도인이 매매목적물에 설정된 담보권을 말소하지 못하고 있는 경우, 매수인은 그 위험의 한도에서 매매대금의 지급을 거절할 수 있어(96다6554); ② 매도인의 하자담보책임으로 대금의 감액 여부가 다투어지고 있는 경우, 매수인은 감액합의가 이루어지기 전이라도 ‘잔대금 전액의 지급요구’는 거절할 수 있어(92다30580); ③ 매도인의 담보책임은 채무불이행책임, 불법행위책임과 경합적으로 인정된다93다37328, 99다40302, 2002다51586

– 하자담보책임: ① 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단해(98다18506); ② 건축 목적 매매 토지에 건축이 불가능하다는 법률적 장애는 하자에 해당하나, 공동주택•호텔 등을 건축할 수 없는 법률상의 장애는 하자 아니야(98다18506, 2006다15755); ③ 손해배상범위 산정에는 매수인 잘못이 참작해(과실상계 아님. 94다23920); ④ 매매목적물의 하자로 인한 확대손해에 대하여 매도인에게 배상책임을 지우기 위해서는 매도인 귀책이 필요해(2002다35676)

– 수량지정매매: ① 공부상 면적에 평당 가격을 곱하는 방법으로 매매대금을 결정했다고 해서 항상 ‘수량을 지정한 매매’ 아니야(98다13914; 2002다65189); ② 건축 전에 체결된 아파트 분양계약은 ‘수량을 지정한 매매’(99다58136); ③ 건축이 상당히 진행된 집합건물의 특정 호수를 특정하여 체결한 분양계약은 ‘수량을 지정한 매매’ 아니야(90다13888); ④ 임대차보증금•월임료•월관리비가 모두 임대차면적을 기준으로 계산•지급된 경우는 ‘수량을 지정한 임대차’(94다38342).