II. 관련사업과의 비교

A. 소규모주택정비사업

(1) 「소규모주택정비법」은 2017. 2. 8. 제정되어 2018. 2. 9.부터 시행된 법률이다. 개정일∙시행일이 모두 「전부개정 도시정비법」과 같다.

(2) “소규모주택정비사업”은 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업을 말한다. ① “자율주택정비사업”은 단독주택 및 다세대주택을 토지등소유자가 스스로 개량/건설하는 사업이고, ② “가로주택정비사업”은 ‘가로구역’에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 진행하는 정비사업이고, ③ “소규모재건축사업”은 200세대 미만의 공동주택 재건축사업이고, ④ “소규모재개발사업”은 역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하는 사업이다(소규모주택정비법 제2조 제1항 제3호).

(3) ① ‘가로주택정비사업’과 ‘소규모재건축사업’은 구 도시정비법에 의해 각각 ‘가로주택정비사업’ 및 ‘주택재건축사업’으로 시행되어 오던 것을 2018. 2. 9.부터 ‘소규모주택정비사업’으로 재분류하여 규정하였고, ② ‘소규모재개발사업’은 2021. 7. 20. 개정법(법률 제18314호)에서 신설되어 2021. 9. 21.부터 소규모주택정비사업의 하나로 시행되었다.

(4) 소규모주택정비사업의 준비 단계에서 가장 큰 차이는 ① 정비계획의 입안∙결정이나 정비구역 지정 단계가 없고 ② 추진위원회 단계도 없다는 것이다. 그래서 소규모재건축사업에는 안전진단 절차가 없다(안전진단은 ‘정비계획 입안’ 단계에서 하는 것이므로).

B. 도시재정비법에 따른 재정비촉진사업 

☞ 재정비촉진사업에 관한 자세한 내용은 제3장 제4절 참조.

1. 【해설】광역적 개발사업

“재정비촉진사업”은 각 개별법령을 근거로 분산적으로 시행되는 정비사업, 도시개발사업, 시장정비사업, 도시∙군계획시설사업 등의 사업을 광역적으로 계획하여 체계적으로 총괄 관리∙추진함으로써 개발구역들 사이의 낙후공간(사각지대)을 없앤 ‘광역타운’(이른바 ‘뉴타운’)을 조성하는 사업이다.

2. 【해설】광역적으로 계획∙추진되는 재개발사업

재정비촉진사업으로 시행될 수 있는 사업은 주거환경개선사업∙재개발∙재건축사업(도시정비법), 가로주택정비사업∙소규모주택정비사업(소규모주택정비법), 도시개발사업, 시장정비사업, 도시∙군계획시설사업(국토계획법) 등이다(도시재정비법 제2조 제2호).

뉴타운사업은 “도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사업”이므로(법 제1조) 대부분 재개발사업으로 진행된다. 따라서 뉴타운사업은 광역적으로(대단위로) 계획하여 추진하는 재개발사업이라고 볼 수 있다. 

3. 【해설】‘뉴타운사업’의 연혁

도시재정비법(일명 ‘뉴타운사업법’)은 이명박 전 서울특별시장이 2002년경부터 조례로 추진해오던 뉴타운사업을 입법화한 것이다. 2003년 서울시는 법률의 근거 없이 「서울특별시지역균형발전지원에관한조례」를 제정하여 뉴타운사업을 시작했다. 당시 조례는 “뉴타운사업”을 “균형발전사업”의 하나로 규정하면서 “동일생활권의 도시기능을 종합적으로 증진시키기 위하여 시행하는 제반사업을 말하며, 신시가지형뉴타운사업, 도심형뉴타운사업, 주거중심형뉴타운사업으로 구분한다”고 정의했다.

그 후 2005. 12. 30. 도시재정비법이 제정되어 2006. 7. 1.부터 시행됨에 따라 「균형발전지원조례」의 뉴타운사업 관련 조항들은 모두 삭제되었다. 도시재정비법에서는 ‘뉴타운사업’이라는 말 대신 “재정비촉진사업”이라는 명칭을 사용하였다.

C. 리모델링사업

1. 【해설】‘건축법에 따른 리모델링’과 ‘주택법에 따른 리모델링’

(1) 리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위한 대수선∙증축∙개축 등을 이르는 말인데, ‘건축법상의 리모델링’과 ‘주택법상의 리모델링’ 사이에 상당한 차이가 있다.

(2) 도시정비법에서 “리모델링”은 위 둘을 모두 포함하는 말이나(도시정비법 제58조 제1항), 정비사업과 비교대상이 되는 ‘리모델링사업’은 ‘주택법상 리모델링’이다. 리모델링사업은 「(조합설립)→권리변동계획→사업계획승인 또는 행위허가→이주∙착공→준공→청산, 해산」의 순으로 진행된다.

2. 【법령】건축법 제2조(정의)

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2020. 4. 7.>

9. “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

10. “리모델링”이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말한다.

3. 【법령】건축법 시행령 제2조(정의)

1. “신축”이란 a) 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 해체되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 b) 새로 건축물을 축조(築造)하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축(改築) 또는 재축(再築)하는 것은 제외한다]을 말한다.

2. “증축”이란 a) 기존 건축물이 있는 대지에서 b) 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.

3. “개축”이란 a) 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽ㆍ기둥ㆍ보ㆍ지붕틀(제16호에 따른 한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다]를 해체하고 b) 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.

4. 【법령】주택법 제2조(정의)

25. “리모델링”이란 제66조제1항 및 제2항에 따라 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다.

가. 대수선(大修繕)

나. 제49조에 따른 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는 건축법 제22조에 따른 사용승인일부터 15년[15년 이상 20년 미만의 연수 중 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하는 경우에는 그 연수로 한다]이 지난 공동주택을 각 세대의 주거전용면적(건축법 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분의 면적을 말한다)의 30퍼센트 이내(세대의 주거전용면적이 85제곱미터 미만인 경우에는 40퍼센트 이내)에서 증축하는 행위. 이 경우 공동주택의 기능 향상 등을 위하여 공용부분에 대하여도 별도로 증축할 수 있다.

☞ “대수선”, “증축”의 개념은 건축법상 개념과 같다.

다. 나목에 따른 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 15퍼센트 이내에서 세대수를 증가하는 증축 행위(이하 “세대수 증가형 리모델링”이라 한다). 

다만, 수직으로 증축하는 행위(이하 “수직증축형 리모델링”이라 한다)는 다음 요건을 모두 충족하는 경우로 한정한다.

1) 최대 3개층 이하로서 대통령령으로 정하는 범위에서 증축할 것

☞ 주택법 시행령 제13조(수직증축형 리모델링의 허용 요건) 

① 법 제2조제25호다목1)에서 “대통령령으로 정하는 범위”란 다음 각 호의 구분에 따른 범위를 말한다.

1. 수직으로 증축하는 행위(이하 “수직증축형 리모델링”이라 한다)의 대상이 되는 기존 건축물의 층수가 15층 이상인 경우: 3개층

2. 수직증축형 리모델링의 대상이 되는 기존 건축물의 층수가 14층 이하인 경우: 2개층

2) 리모델링 대상 건축물의 구조도 보유 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것

☞ 주택법 시행령 제13조(수직증축형 리모델링의 허용 요건) 

② 법 제2조제25호다목2)에서 “리모델링 대상 건축물의 구조도 보유 등 대통령령으로 정하는 요건”이란 수직증축형 리모델링의 대상이 되는 기존 건축물의 신축 당시 구조도를 보유하고 있는 것을 말한다.

D. 그 밖의 관련 개발사업

1. 【해설】도시재생사업과 재개발사업

「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」(‘도시재생법’)은 박원순 전 서울시장이 추진하여 2013. 6. 4. 제정된 법률이다(시행일: 2013. 12. 4.).

“도시재생사업”은 인구감소, 산업구조 변화, 주거환경 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시를 경제적ㆍ사회적ㆍ물리적ㆍ환경적으로 재활성화(revitalize)시키고자 하는 사업으로서 단순히 기반시설정비나 건축물개량∙건설에 그치지 않고 물리적 환경개선과 주민들의 역량강화를 동시에 추진하는 ‘종합 도시재생사업’으로 고안된 사업이다. 도시정비법에 따른 정비사업만이 아니라 ‘광의의 재개발사업’ 모두가 도시재생사업으로 시행될 수 있으며, 그 외에도 “도시재생에 필요한 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업”은 무엇이든 도시재생사업으로 시행될 수 있다[도시재생법 제2조 제7호 가목 14)].

2020년 박 전시장 사망 이후 서울시는 도시재생활성화지역을 더이상 지정하지 않고 있으며 장안평중고차매매센터(도시정비형 재개발사업) 등 기존의 일부 지역에서만 재생사업이 진행되고 있다. 「서울특별시 도시재생지원센터」 업무는 2022. 12. 31. 자로 종료되었고 홈페이지 운영도 종료되었다.

2. 【해설】역세권개발사업

(1) “역세권개발사업”은 「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」(‘역세권법’)에 따라 시행되는 공익사업이다. 역세권개발사업은 역세권개발구역에서 철도역 등 철도시설 및 주거ㆍ교육ㆍ보건ㆍ복지ㆍ관광ㆍ문화ㆍ상업ㆍ체육 등의 기능을 가지는 단지조성 및 시설설치를 위하여 시행하는 사업으로서 정비사업과 무관하게 진행되는 사업이다. (서울시에서 시행하는 ‘역세권 활성화사업’과 혼동하지 말 것!)

(2) 역세권개발구역의 지정은 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사(일정규모 이상은 국토교통부장관)가 하며, 사업시행자에게는 토지보상법에 따른 수용∙사용권이 부여된다(역세권법 제17조). 다만, 민간 사업시행자가 수용권을 행사하기 위해서는 A) 토지면적의 2/3 이상을 소유하고, B) 토지소유자 1/2 이상의 동의를 받아야 한다.

3. 【법령】역세권법 제17조(토지 등의 수용ㆍ사용)

① 사업시행자는 역세권개발사업의 시행을 위하여 필요한 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제3조에 따른 토지ㆍ물건 또는 권리를 수용 또는 사용(이하 “수용등”이라 한다)할 수 있다. 

다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업시행자는 A) 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고(「철도의 건설 및 철도시설 유지관리에 관한 법률」에 따른 철도시설의 부지 또는 「도시철도법」에 따른 도시철도시설의 부지에 해당하는 경우에는 해당 토지 소유자의 동의로 대신할 수 있다) B) 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 받아야 한다. <개정 2012. 6. 1., 2018. 3. 13., 2020. 6. 9.>

  1. 제12조 제1항 제2호 및 제3호에 해당하는 사업시행자 중 국가철도공단 및 한국철도공사가 100분의 50 미만으로 출자한 법인

  2. 제12조 제1항 제6호부터 제11호까지의 규정에 해당하는 사업시행자(국가, 지방자치단체, 공공기관 및 「지방공기업법」에 따른 지방공기업이 100분의 50 이상 출자한 경우는 제외한다)

☞ 역세권법 제12조(사업시행자의 지정 등) 

① 지정권자는 다음 각 호의 자 중에서 역세권개발사업의 사업시행자(이하 “사업시행자”라 한다)를 지정하여야 한다. <개정 2012. 6. 1., 2018. 3. 13., 2020. 6. 9.>

  1. ~ 5. 생략 (공공 사업시행자)

  6. 「철도사업법」 제5조에 따른 철도사업의 면허를 받은 자로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자

  7. 「철도의 건설 및 철도시설 유지관리에 관한 법률」 제8조에 따른 철도건설사업시행자로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자

  8. 「도시철도법」에 따른 도시철도사업의 면허를 받은 자 또는 도시철도건설자로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자

  9. 법인 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

    가. 「건설산업기본법」에 따른 토목공사업 또는 토목건축공사업의 등록을 하는 등 사업계획에 맞게 역세권개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 자

    나. 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 자기관리 부동산투자회사 또는 위탁관리 부동산투자회사로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 자(제1호부터 제8호까지의 규정에 해당하는 자와 공동으로 시행하는 경우에만 해당한다)

  10. 제1호부터 제9호까지의 규정에 해당하는 자 둘 이상이 역세권개발사업을 시행할 목적으로 출자하여 설립한 법인

  11. 그 밖에 재무건전성 등에 관하여 대통령령으로 정하는 기준에 적합한 「민법」에 따라 설립된 재단법인 또는 「상법」에 따라 설립된 법인

4. 【해설】‘역세권 활성화사업’(서울)과 재개발사업

(1) 역세권활성화사업은 「서울특별시 역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례」에 따라 시행되는 서울시사업으로, 역세권에서 용도지역을 조정(종상향)해주고, 증가된 용적률의 1/2에 해당하는 면적에 공공임대주택 등 공공기여시설을 설치, 제공하도록 하는 사업이다.

(2) 역세권활성화사업은 ①건축법에 따른 건축, ②주택법에 따른 주택건설사업 및 ③ 도시정비법에 따른 정비사업 중 도시정비형 재개발사업(구 ‘도시환경정비사업’) 등 3가지 유형으로 진행된다. 다만, 이미 지정∙고시된 정비구역∙정비예정구역∙재정비촉진지구는 사업대상지에서 제외된다.

(3) “역세권”이란 지하철, 국철 및 경전철 등의 역(사업계획 또는 실시계획 승인받아 개통이 예정된 역을 포함)의 승강장 경계로부터 반경 250미터 이내 지역을 중심으로 한 가로구역(도로로 둘러싸인 일단의 지역)을 말한다.

5. 【해설】시장정비사업

(1) “시장정비사업”이란 시장의 현대화를 촉진하기 위하여 상업기반시설 및 정비기반시설을 정비하고, 대규모점포가 포함된 건축물을 건설하기 위하여 전통시장법과 도시정비법 등에서 정하는 바에 따라 시장을 정비하는 모든 행위를 말한다(전통시장법 제2조 제6호).

(2) 전통시장법은 도시정비법의 특별법이다. 시장정비사업과 관련하여 전통시장법에서 정하지 않은 사항은 도시정비법 중 재개발사업에 관한 규정을 준용하고, 그 밖의 사항에 관하여는 도시정비법의 여타 규정 및 집합건물법의 관련 규정을 준용한다(전통시장법 제4조 제1항).

6. 【해설】전통시장법의 입법연혁

시장정비사업의 근거법률인 전통시장법은 아래와 같은 변천과정을 겪어왔다.

① 1996. 3. 1.~2002. 3. 31.「중소기업의 구조개선 및 경영안정지원을 위한 특별조치법」

② 2002. 4. 1.~2005. 2. 28.「중소기업의 구조개선과 재래시장활성화를 위한 특별조치법」(구법 폐지 후 신법 제정). 이때까지 시장정비사업은 “시장재개발사업”과 “시장재건축사업”으로 구분되었다.

③ 2005. 3. 1.~2006. 10. 28.「재래시장육성을 위한 특별법」(구법 폐지 후 신법 제정). 이때부터 ‘시장재개발’과 ‘시장재건축’의 구분이 없어졌다.

④ 2006. 10. 29.~2010. 6. 30.「재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」(명칭변경)

⑤ 2010. 7. 1.~현재.「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」(‘전통시장법’. 명칭변경)

E. 집합건물법에 따른 재건축

☞ 집합건물 재건축에 관하여는 제7장에서 자세히 다룬다.

1. 【해설】‘도시정비법의 재건축조항’과 ‘집합건물법의 재건축조항’의 관계

(1) ① 집합건물법의 재건축조항은 집합건물 재건축에 관한 일반법이고, ② 도시정비법의 재건축조항은 “정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업”으로 정의되고(도시정비법 제2조 제2호 다목) “정비구역에서 관리처분계획에 따라 주택, 부대ㆍ복리시설 및 오피스텔을 건설하여 공급하는 방법”으로 시행되는(도시정비법 제23조 제3항) “재건축사업”에만 적용되는 특별법이다.

(2) 따라서 도시정비법에 따른 재건축사업에는 도시정비법이 우선적으로 적용되며, 집합건물법은 도시정비법에서 집합건물법을 준용하는 범위 내에서만 적용된다.

전부개정 전 도시정비법에는 집합건물법을 준용하는 규정이 있었으나, 2018. 2. 9.부터 시행된 전부개정 도시정비법에는 집합건물법을 준용하는 규정이 없으므로, 전부개정법 시행 이후 재건축사업에는 도시정비법만 적용되고 집합건물법의 재건축조항은 적용되지 않는다.

(3) 집합건물법에 따른 재건축의 법률관계는 매도청구를 제외하고는 기본적으로 사법私法관계이다. 반면 도시정비법에 따른 재건축사업은 공익사업으로 시행되며, 조합(사업시행자)와 토지등소유자의 관계는 기본적으로 공법관계(행정청과 사인의 관계)이다.

2. 【해설】‘도시정비법에 따른 재건축사업’ vs. ‘집합건물법에 따른 재건축’

(1) 사업의 시작

① 도시정비법에 따른 재건축사업은 시∙도지사 등의 정비구역 지정과 정비계획 수립으로 시작되고, 조합을 설립(또는 사업시행자를 지정)함으로써 본격적으로 진행되기 시작한다.

② 집합건물법에 따른 재건축은 관리단의 재건축결의를 통해 시작된다. 재건축결의를 할 수 있는 경우는 A) 건물 건축 후 ‘상당한 기간’이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비•복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 B) 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우이다(집합건물법 제47조 제1항). 위 A)는 도시정비법에 따른 재건사업을 위한 정비구역 지정요건과 대동소이하나, B)는 집합건물법에만 있는 재건축사유이다.

(2) 정족수의 차이

① 집합건물법에 따른 재건축결의는 a) 구분소유자의 4/5 이상 및 b) 의결권의 4/5 이상의 찬성을 받아야 한다. 이 정족수는 각 동별로(= 모든 동에서) 충족해야 한다(집합건물법 제47조 제1, 2항). 또한 재건축의 내용이 단지 내 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 추가로 받아야 한다(제1항 단서).

② 도시정비법에 따른 재건축사업은 주거환경을 개선하기 위한 공익사업으로 시행되는 만큼a) 각 동별 구분소유자의 과반수 동의(구분소유자가 5명 이하인 동은 제외)와 b) 주택단지 전체 구분소유자 3/4 이상 및 토지면적 3/4 이상에 해당하는 토지소유자의 동의만으로 조합을 설립할 수 있도록 함으로써 사업개시를 위한 동의요건을 대폭 완화하였다(전부개정 도시정비법 제35조 제3항). ‘구분소유자 3/4 이상 및 토지면적 3/4 이상 동의’ 요건은 전체 주택단지에서만 충족하면 되고, 각 동별로는 ‘구분소유자 과반수 동의’만 얻으면 되며, 구분소유자가 5명 이하인 동은 과반수 동의도 필요 없다.

(3) 재건축결의 내용의 차이(신축건물의 용도 문제)

① 도시정비법에 의한 재건축사업은 주택, 부대ㆍ복리시설 및 오피스텔을 건설, 공급하는 방법으로만 시행할 수 있는 반면(도시정비법 제23조 제3항), 

② 집합건물법에 의한 재건축에서는 a) 건물의 용도를 변경하는 내용의 재건축결의(예: 주거용 집합건물을 철거하고 상가용 집합건물을 신축하는 것)도 다른 법령에 특별한 제한이 없는 한 허용되며, b) 구건물을 철거한 뒤 그 대지와 인접한 단독주택 등을 철거한 다음 그 대지와 인접 대지를 묶어 그 위에 상가인 집합건물을 건축하기로 하는 내용의 재건축결의도 허용된다(대법원 2008.02.01. 선고 2006다32217 판결). 또한 집합건물법에 따른 재건축은 100% 상업용건물을 신축하는 방법으로도 할 수 있다.

(4) 사업시행자의 차이

① 도시정비법에 따른 재건축사업은 재건축에 동의한 토지등소유자로 구성된 조합이 시행하는 것이 원칙이고(법 제25조 제2항 전단), 그 밖에 법이 정한 요건에 따른 특례가 허용될 뿐이다(법 제25 ~ 28조).

② 그러나 집합건물법에 따른 재건축은 사업시행자에 관한 제한이 없으며(‘사업시행자’라는 말 자체가 없음), 재건축에 동의한 구분소유자들의 합의에 의하여 재건축결의의 내용에 따라 자유롭게 재건축을 진행할 수 있다. 현장에서는 재건축결의시 매도청구권을 행사할 자금력(또는 자금조달능력)을 가진 자를 법 제48조 제3항에 따른 ‘매수지정자’로 지정하여 사업을 진행하게 하는 것이 일반적이다.

(5) 시행방법 및 절차의 차이

① 도시정비법에 의한 재건축사업은 정비계획의 수립 및 정비구역지정, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 이전고시 등의 행정처분을 단계적으로 거쳐야 하나, 

② 집합건물법에 따른 재건축은 건축허가(건축법) 또는 사업계획승인(주택법)을 제외하고는 순수 사법私法관계로 진행된다.

[출처: 돈이 되는법, 변호사만 모르는 재개발재건축 1, pp. 31 ~ 40]

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