수고 많으십니다. 네이버지식인 검색으로 1:1 질문을 드립니다.

김지주등 3명이 소유한 **동 **번지의 토지를 2013년 5월 *일 (주)건축시행사와 30억에 매매하기로 계약을 체결하여 7월 **일자로 등기 이전한 것에 대하여 계약을 취소하고자 하는 문의입니다.

매매 계약 당시 (주)건축시행사는 **동 *번지에 아파트를 지어 분양 대금을 받아 김지주등의 지주들에게 토지 대금을 정산해 주기로 하고 토지의 명의를 (주)건축시행사로 넘기게 하였습니다. 당시 토지는 원 소유주들 명의로 13억원에 **금고에 근저당 설정이 되어 있었습니다.

매매 계약 이후 (주)건축시행사는 토지를 (주)건축시행사 이름으로 명의 변경하여 등기하였고, 그 직후 다른 A금고에 해당 토지를 담보로 20억원에 차용하면서 토지는 모두 B신탁에 담보신탁하였으며, 김지주등의 13억원을 대환하고 나머지 금액은 모두 토지 등기 이전비 및 회사 운영비로 사용하였습니다.

김지주등 3명에게는 양도소득세 약 *억원과 지방세 *천만원이 부과되었으나 (주)건축시행사는 그 이후 일체의 토지대금을 지급하지 않아서 지주들은 살고있던 주택이 국세청에 압류조치 되었고 지방세도 체납되어 체납독촉장을 받는 등 고통을 받고 있습니다.

김지주외 3명은 (주)건축시행사에 거듭 토지 대금 잔금 지급을 요구하였으나 (주)건축시행사가 추진하던 아파트 건축이 시공사의 건축 시행 연기로 언제 그 사업이 진행될 지 알 수 없는 지경에 이르렀고, A금고의 이자 마저 2014년 1월부터 김지주가 대신 지급하는 지경에 이르렀습니다. 이에 토지 매매 계약을 취소하고 토지의 소유를 원래의 지주에게로 되돌려 주기를 신청 하고자 합니다.

질문의 요지 :

- 국세청에서 부과된 양도소득세를 취소하고 싶습니다.

회계사무소에서는 등기 부등본상에서 (주)건축시행사가 말소만 되면 양도소득세 재신고가 가능하다고 합니다.

- 시청에서는 당사자간의 합의만으로도 부동산거래취소신청을 받아 준다고 합니다.

  이 경우 (주)건축시행사와 B신탁사중 어디와 합의를 해야 하는지요.

- (주)건축시행사에서는 계약 취소에 관한 어떤 조치라도 다 해 준다고 합니다.

- 이 경우 A금고의 담보신탁을 그대로 계승해야 하겠지요.

- 조정 신청으로 가능한지 소송까지 가야 하는지 알고 싶습니다.

- 지방인데, 만일 소송까지 가야 한다면 소송을 대행해 주실 수 있는지요.

< 답변 >

부동산, 헌법 전문변호사 오승철입니다.

<양도소득세 문제>

매수인이 잔대금 지급채무를 이행하지 않아 매도인이 매매계약을 해제하면, 양도소득세의 과세대상이 되는 양도는 처음부터 없었던 것으로 되어 양도소득세를 부과할 수 없습니다.  매매계약이 합의해제된 경우도 마찬가지입니다.

이런 경우에는 관할세무서장에게 경정청구를 해서 양도소득세 부과처분의 취소를 구하면 됩니다. 이것은 국세기본법 제45조의2 제2항 제5호 및 국세기본법 시행령 제25조의2 제2호에 근거한 것입니다. 과거에는 이런 경우에도 양도소득세를 부과해 행정소송을 하는 경우가 있었으나, 지금은 법개정이 돼서 모두 경정해 주고 있습니다.

다만, 경정청구는 그 사유가 발생한 것을 안 날, 즉 계약해지일로부터 2개월 이내에 하셔야 합니다. 이미 독촉장까지 발부되었다 하니 공매절차가 개시되기 전에 계약을 해지하고 경정청구를 하시기 바랍니다.

<시행사 또는 신탁회사와의 합의 문제>

매매계약을 해제하면 물권변동의 효과가 소급적으로 소멸해 매도인은 매매부동산에 관한 소유권을 회복하게 되지만, 해제의 소급효는 제3자의 권리를 해하지 못합니다. 그런데 신탁계약에 의하여 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되므로, 수탁자(B신탁사)와 수익자(A금고)는 모두 제3자에해당합니다. 따라서 김지주 등 3명은 매매계약의 해제로써 B신탁사와 A금고에게 대항할 수 없습니다. 즉 매매계약을 해제하더라도 김지주 등 3명은 토지소유권을 회복하지 못합니다.

그래서 이 문제를 근본적으로 해결하기 위해서는 시행사와 합의하는 것만으로는 부족하고, B신탁사와 A금고를 포함한 4자합의가 이루어져야 합니다.

협상의 방향으로는 여러가지를 생각해볼 수 있으나, 4자 합의에 의하여 담보신탁의 위탁자를 김지주 등 3명으로 변경하는 것도 한 가지 방법이 될 수 있습니다(개정 신탁법은 제10조에서 위탁자 지위의 이전을 허용합니다). 위탁자를 변경한 경우에는 신탁원부 기록의 변경등기를 해야 합니다. 그렇게 하면, 김지주 등 3명이 잔존채무를 모두 변제하고 토지소유권을 찾아올 수 있습니다. 4자 합의는 소송을 제기하지 않고도 할 수 있으며, 조정절차를 통해서도 할 수 있습니다.

이 사건은 서면상담만으로 해결하기가 어려운 사안입니다. 변호사와 직접 만나 자세한 상담을 해 보실 것을 권합니다.