안녕하십니까. 법적으로 질문을 드리고자 합니다. 

다름이 아니라 친할머니 명의로 집 한채가 있습니다. 

할머니의 자녀들은 큰아버지,아버지,고모,삼촌 이렇게 있습니다. 

큰아버지는 10년전 할머니와 싸운후 지금까지 연락도 하지 않고 전혀 왕래도 하지않습니다.

저희 아버니는 둘째인데 제가 고2때 돌아가셨고 큰아버지는 아들이 없어서 제가 나중에 집안 제사를 모셔야합니다. 

태어날때부터 저는 할머니와 함께 살았습니다. 제가 부모님이 두분다 안계셔서 할머니와 살고있는데 

할머니는 제가 불쌍하다며 할머니 집을 저에게 주고싶어 하십니다. 고모와 삼촌은 동의 하신걸로 알고있는데 

큰아버지가 문제입니다. 할머니 걱정은 본인이 돌아가시고 나면 큰아버지가 첫째이기 때문에 할머니 명의 

로된 집이 큰아버지에게로 갈까봐 걱정이십니다. 그래서 요 며칠 공증사무실 변호사사무실 등등 다녀오시고 

하셨는데 유언장도 효력이 없다(할머니가 글을 모르십니다.) 공증은 직계가족이 아닌 재산세를 납부하는 증인2명이 필요하다 이래서 

지금 이도저도 하지 못하고 있는 상황입니다.

할머니는 본인이 나이가 많기 때문에 언제 어떻게 될지 모르신다며 걱정이 심하십니다. 

요점은 할머니 명의의 집을 할머니의 장남인 큰아버지가 받지 못하게 할수 있는 방법과 어떠한 절차가 필요한지 궁금합니다. 

할머니께서 지금 살고있는 집의 명의를 제 이름으로 명의변경을 할지 증여세가 천만원정도가 나온다하여 

지금 살고있는 집을 팔고 전세를 들어가 그 명의를 제 명의로 하려고 하시는데 그럼 큰아버지는 유산상속을 받지 못하는건지요?

큰아버지는 10년이 넘게 할머니를 부양하지도 집안일에도 제사도 모두 참석안하고 지금 현재 큰아버지는 

어디에 살고있는지 모르는 상태입니다. 하지만 할머니가 돌아가셨을때 찾아와서 집한채있는 유산을 달라고 할까봐 걱정이십니다.

그렇게 된다면 저는 집도 절도 없이 혼사 고시원이나 그런곳에서 살아가게 될까봐 할머니가 제 명의로 해주시려고 합니다. 

큰아버지가 할머니가 돌아가신후 유산상속을 원할때 막을수 있는방법과 현재 할머니 명의의 집을 팔고 

다른 전세집으로 이사를 갈때 제 명의로 하면 큰아버지에게는 권리가 없는것인지 궁금합니다.

이것저것 두서없이 막적었지만 답변 부탁드리겠습니다. 감사합니다.

< 답변 >

[부동산전문변호사 오승철의 답변입니다.]

질문자께서는 두서없이 막 적었다고 하셨지만, 질문을 아주 체계적으로 잘 써주셨습니다.

증여를 하면 증여세가 발생하고, 할머니가 글을 쓸 줄 몰라 유언을 하기도 어렵고... 그래서 질문자께서는 할머니 명의 집을 팔아서 그 돈으로 전세를 들어가면서 전세계약(임대차계약)을 질문자 명의로 체결하는 방법을 고려하고 계십니다. 이에 대해 아래와 같이 답변해 드립니다.

1. 임대차계약과 상속

질문자 명의로 전세계약을 체결하면 전세보증금(=임대차보증금)은 할머니의 상속재산에서 제외되기 때문에 큰아버지에게 상속되지 않습니다.  좀 더 정확하게 말씀 드리면, 질문자 명의로 임대차계약을 체결하면 법률적으로 귀하가 주택임차인이 되고, 임대차보증금반환채권도 귀하의 재산이 됩니다. 따라서 귀하는 집주인으로부터 임대차보증금 전액을 돌려받을 수 있으며, 큰아버지는 그 돈에 대해 상속지분을 주장할 수 없습니다.

2. 유류분 문제

다만, 상속인은 법정상속분뿐 아니라 유류분에 대한 권리를 가지므로 나중에 유류분이 문제될 소지가 있습니다. 그래서 이 점에 대해 간략히 말씀 드립니다. 

큰아버지는 할머니의 직계비속이므로 법정상속분의 1/2에 해당하는 유류분 권리를 가집니다. 그런데 유류분을 산정할 때에는 상속개시(=사망) 전의 1년간 행하여진 증여가 포함되며, 증여의 당사자 쌍방이 유류분권리자에 손해를 가할 것을 알고 증여를 한 때에는 1년전에 한 것도 포함됩니다(민법 제1114조). 큰 아버지는 바로 이 조항을 들어 귀하를 상대로 유류분 반환청구를 할 가능성이 있습니다. 

하지만 제반 사정들을 고려해 볼 때 큰아버지가 실제로 유류분청구를 해서 승소할 가능성은 매우 희박하다고 생각됩니다.

3. 결론

훗날 유류분반환청구가 문제될 소지가 남아있기는 하지만, 현재로서는 귀하가 지금 고려하고 계신 방법, 즉 부동산 처분 후 귀하 명의로 전세계약을 체결하는 방법이 가장 바람직한 방법이라고 생각됩니다.

그리고 전세입주를 할 때에는 이사 당일 주민센터에 가서 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자인 받는 것을 잊지 마십시오.